高利回り（表面利回り２５．２７％）の不動産投資物件の調査方法。
高利回り（表面利回り２５．２７％）の不動産投資物件の調査方法をご紹介します。
不動産投資で一番重要なのは、いろいろな意味で高い利回りですので、その利回りが高かったのが、今回の三重県鈴鹿市の中古アパートを購入しましたが…。
初めて、この三重県鈴鹿市の中古アパートの新聞の下記の広告を見たときは、これだけ高い利回りだとは書かれていませんでした。
今回の話の内容は、前回から引き続き記事を書いています。
初めて、この記事をご覧になる方は、下記の記事からご覧になってください。
私は、上記の新聞広告の不動産収益物件を見まして、不動産会社に電話をしまして、くわしい物件の明細をＦＡＸで送ってもらうようにお願いしました。
そうしますと、下記のような物件の明細が送られてきて、ビックリしました。
まず、ビックリしたのが、この中古アパートの物件の表面利回りが、２５．２７％ということでした。
新聞の広告には、利回りが１６％と書かれています。
なんと、新聞の広告は、現在の収入状況で計算して、実質の利回りが約１６％という意味でした。
これから不動産投資をする人に、注意をしてほしいことは、新聞の広告に載っている不動産収益物件で、少しでも気になった物件があれば、必ず物件の明細を取り寄せることです。
新聞の広告というのは、広告にするある程度の制限がありますから、物件の状況をくわしく書かれていないことがあります。
今回のように、不動産屋に問い合わせてみたら、大変良い条件の収益物件である可能性があります。
ポイントとしては、自分で不動産収益物件の詳しい明細を見るまで、自分の思い込みで判断しないことです。
さて、私は、この物件の明細を見て、すぐに、不動産屋に電話をして、いろいろなことを確認しました。
不動産屋に確認したことは、
・売主さんの売却理由。
（この物件の地域の空室率が高いため、今回手放したい。）
・物件価格の交渉はできるか？
（売主さんに交渉してみないと分からないが、１０００万円台では、難しい。）
・敷地外の駐車場の契約は、そのまま契約を引き継げるか？
（契約は引き継げる。）
・水洗トイレか？
（水洗トイレである。）
このような質問を、不動産屋にしました。
そして、最後に不動産屋に「いつごろから、この中古アパートは売りに出ているのか？」
と聞くと、「２０１１年１月からです。」という返事がきました。
それまでに、この中古アパートを購入する人はいなかったのか、不動産屋に聞きますと、「今まで買い付け（不動産を購入したい意思表示の金額）を示した人がいますが、買い付け金額が折り合わなかった。」という内容でした。
私は、不動産屋に、「その買い付けた人の最高金額はいくらか?」
と聞きますと、「１０００万円台です。」
このような返事が返ってきました。
そこで、とりあえず私は、不動産屋との話を終えて、電話を切りました。
この後に、私が取った行動は、この三重県鈴鹿市の中古アパートの周辺の家賃の相場を調べることでした。
家賃の相場は、インターネットで簡単に調べられます。
だいたい、この三重県鈴鹿市の中古アパート・マンションの１ルームの家賃の平均相場は、３万５０００円でした。
この中古アパートの家賃は、現在、駐車場代込みで３万円で募集しています。
この中古アパートがある地域では、家賃が安い部類に入ってます。
そして、インターネットで中古アパート・マンションの１ルームの部屋の借りる人の募集の要項を見てみますと、同じアパート・マンションからの募集が多いです。
さらに、そのような１ルームの部屋は、いわゆる三点ユニット（風呂とトイレが一緒）です。（不人気で部屋を借りる人が少ない。）
幸いにも、今回購入した物件は、風呂とトイレは別です。
このような様々な条件を調査して、実際にこの中古アパートの物件を見に行くことに決めました。
不動産屋から、ＦＡＸで物件の明細をもらって、不動産屋に電話して、いろいろな質問をして、そして実際に中古アパートを見るまでの判断をしたのは、時間にして３時間も掛かりませんでした。
私は、すぐに、もう一度その日に不動産屋に三重県鈴鹿市の中古アパートとすべての空き部屋を見せてほしいとお願いしました。
不動産屋の担当の方は、すぐに快諾して、その日から３日後の２０１１年６月２１日、午後１時に中古アパートの現地で待ち合わせる約束をしました。
そして、２０１１年６月２１日に、三重県鈴鹿市の中古アパートを見に行くことになったのです。
実際に今回購入した三重県鈴鹿市の中古アパートを見にいって、すぐに購入するに至った話は、次回に続きます。
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