任意売却で中古アパートを購入した時の決済の様子
任意売却で中古アパートを購入した時の決済の様子をご紹介します。
私は、三重県伊賀市の中古アパートを現金５０００万円で購入しましたが、その物件は任意売却で購入をしました。
一般的に任意売却は、利回りが良い物件であることが多いです。
しかし、現在の不動産投資の熱が過熱気味であるため、任意売却であっても高利回りということはありません。
実際に、私が購入した三重県伊賀市の中古アパートの利回りは、約１３％でした。
入居率は、１２部屋中１１部屋入居。
ただし、私がこのアパートの引き渡しを受けて、入居者を募集をして、一日で空室が埋まり、満室になりました。
それだけ入居率が良いアパートであるから、私は、利回り１３％程度でも購入をしたのです。
さて、今回購入した三重県伊賀市の中古アパートの前所有者（売主）は、破産をしていました。
破産をしていた理由は、会社を経営をしていましたが、その経営をしている会社が倒産をしたのです。
そのため、借金を抱えて、支払うことができずに、破産を申請して、受理を裁判所がしていました。
破産が認められると、その人が持っている資産は破産管財人が売却をします。
破産管財人は、ほとんど裁判所が指定をする弁護士がなることが多いです。
実際に、今回購入した三重県伊賀市の中古アパートの破産管財人は弁護士でした。
任意売却の物件を購入するうえで、一番のポイントは、抵当権者である債権者の希望の価格でその物件の購入価格が決まることです。
抵当権者というのは、破産をした人にお金を貸している人であり、今回の場合はＨ信用金庫でした。
この抵当権者であるＨ信用金庫が、私が購入した三重県伊賀市の中古アパートを「５０００万円以下では売らない!!」と言ったのです。
正直なところ、私は今回購入したアパートは、４５００万円ぐらいで購入したかったです。
しかし、任意売却には、抵当権者であるＨ信用金庫が納得した金額でなければ、物件を売却しません。
その結果、私は５０００万円で三重県伊賀市のアパートを購入する事を決めました。
自分が希望をする金額より５００万円高かったですが、そのぐらいの金額は１年このアパートを所有すれば、家賃収入で１年間に６７０万円もらえるので、割り切りました。
それで、この中古アパートを購入する事になったのです。
そこで、１１月３０日に三重県四日市市のＡ銀行で決済を行いました。
任意売却と言えば、普通の不動産決済とは違う様子であると想像しがちですが、まったくそのような事はありません。
普通の不動産取引の決済と変わりませんでした。
ただ違う事は、売主さんは立ち会わず、破産管財人である売主さんの弁護士が代理人として決済に立ち会いました。
あとは、中古アパートを購入するときの５０００万円のうち手付金を除いた４５００万円の振り込みを抵当権者であるＨ信用金庫に振り込んだだけ。
任意売却であっても、特に普通の不動産決済と変わらず、決済が終わりました。
時間にして、約１時間で決済が終わり、早かったです。
最近では、任意売却は高利回りの物件は中々出ません。
それも、ここ一年半ほどで、抵当権者である金融機関が任意売却の物件の値引きをしないようになっているそうです。
そのような事を、今回仲介をした不動産会社の担当の方がお話しされていました。
現在、不動産投資をしたい人で高利回りを探している人は、普通の取引で利回りが高い物件を探したほうが良いかもしれません。
これが現在の不動産投資の市場の現状です。
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