最近は地方で利回り１０％ぐらいの築浅収益物件でも売れています
最近は地方で利回り１０％ぐらいの築浅収益物件でも売れています。
現在、日銀の「異次元の金融緩和」により、
金融機関にお金がものすごくダブついているので、
地方であっても、低い利回りの不動産投資物件が
すぐに売れる状況です。
このような時は、本当に買いたい物件以外は
様子見をするべきですね。
２０１４年、現在の不動産投資物件の活況は、
リーマンショック前の２００７年後半～２００８年ぐらいの状況に
非常によく似ています。
とにかく担保になる収益物件であれば、
何でも金融機関が融資をする状況です。
（普通のサラリーマンが融資を受ける場合）
私は、主に三重県、岐阜県、愛知県の地域を限定として
不動産投資の活動をしていますが、
（実際に私は三重県に２棟２６部屋を所有している専業大家です。）
今まで２～３年以上売れ残っていた不動産投資物件が売れている状態です。
正直、クズ物件と言われる類の収益物件が
売れているのは、驚き以外の何物でもないのですが、
それでもそのような不動産投資物件を購入をした人が
いるため、どうしようもないことです。
私の推測では、そのような収益物件を購入する人は、
ほとんど不動産投資の勉強もしないで、
不動産会社の言うがままに、不動産投資物件を
購入する人がほとんどでしょう。
具体的に、どのような収益物件が売れているかと言いますと、
三重県四日市市で２年以上売れ残っている物件がありました。
その物件は、私も興味がありまして物件明細を不動産会社から
取り寄せて、物件も見に行ったのですが、完全なＮＧ物件でした。
何がＮＧ物件であったかと言いますと、
「敷地の斜面にヒビが入っている。」
このような物件でした。
なぜ、このような事が分かったかと言いますと、
この物件を見に行きますと物件の敷地は高台になっていて、
駐車場側から北側に斜面になっているのですが、
その斜面にブルーシートがかぶせてあったのです。
そのブルーシートが気になったので、斜面の下側に店舗がありましたので
その店舗の人にブルーシートを掛けてある理由を聞きますと、
「斜面にヒビが入っている」
このような事を教えてもらいました。
斜面にヒビが入っている＝地滑りやがけ崩れが発生する可能性が高い。
という図式になります。
このため、この物件の購入をやめたのですが、
その物件が昨年１１月～１２月頃に売れました。
物件を購入した人は、しっかりと現地調査をして
購入したのでしょうか？
同じ四日市市の物件でも築１４年と築１６年の２棟で
利回り１０％ぐらいの収益物件が
値段を下げて売りに出された瞬間にすぐに売れました。
元々この物件は、２棟１３０００万円ぐらいで
売りに出されていました。
利回りはその時は約７％。
しかし、なかなか売れずに売れ残っていました。
そのため、４３５０万円と４６５０万円で分割をして
２棟で利回り１０％で値下げをして売りに出されたのです。
そうしますと、すぐに売れました。
参考までに、この物件は１Ｋ×１２部屋の２棟の収益物件でありますが、
駐車場が２４部屋に対して、敷地内に１６台分しかありません。
歩いて１～２分ぐらいのところに月極駐車場がありますが、
このあたりの感覚では、駐車場までの距離はかなり遠いです。
そのような物件であっても、売れてしまいました。
単純に、積算価格が高いから金融機関も融資をしたのでしょう。
現在の金融機関は、お金がものすごくダブついているので、
不動産投資に対する融資に関しては、採算性など
考えていません。
担保さえ取ることができれば、とりあえず融資をする状況です。
まさしくリーマンショック前がこのような状況でしたが、
また、あの時と同じ状況が再来をしています。
まぁ、このような状態が５年も１０年も続くことはあり得ません。
いずれ、不動産投資市場も落ち着くでしょうから、
このような時は冷静に市場を見て、本当に自分が欲しい物件を
購入するようにするべきです。
三重県の地方都市であっても、このような状況ですから
首都圏や大阪などは、もっとすごいです。
しかし、このような時に採算性も考えずに
不動産投資をして、数年後に金銭的に行き詰まった状態の人は
今までリーマンショック後にたくさん見ているので、
私は、採算が取れる物件以外は購入をしません。
今の不動産投資市場は異常ですので、
いずれその異常が正常な状態に必ずなります。
その時まで、私は、貯金を貯めて、現金で
物件を購入できる資金を手元に温存をしておきます。
バブルの状態の時に、焦っても、高値で収益物件を購入する事になり
自分が大損をするだけです。
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