私が不動産投資で購入する収益物件は、木造と鉄骨のみ
私が不動産投資で購入する収益物件は、木造と鉄骨のみです。
私は、現在、三重県鈴鹿市に軽量鉄骨造のアパートを一棟、
三重県伊賀市に重量鉄骨造のアパートを一棟所有しています。
今後も３棟ほど、アパートを買っていく予定ですが、
木造と鉄骨以外の構造の収益物件は購入する気がありません。
その理由は、非常に簡単です。
ＲＣやＳＲＣは、維持費が非常に高いからです。
特に築２０年以上のＲＣやＳＲＣは、ビックリするほど
維持費が高いです。
このため、ＲＣやＳＲＣの収益物件はどれだけ安くても
購入する気が無いです。
私が購入をしたい収益物件は、５０００万～６０００万円以下で
構造が木造か鉄骨である事です。
そして、築１５～２３年ぐらいの物件です。
一番の理想は、減価償却年数切れの物件ですね。
木造であれば築２３年以上、軽量鉄骨であれば築２０年以上です。
そのような物件であれば、収益物件を購入する時、
建物の価格を売買価格の７０％ぐらいに上げて、
ものすごく節税ができるのです。
そのような物件は建物の減価償却費が無くなれば、
大規模修繕として外壁と屋上防水を行って
その後、売却をすれば利益が確定できて
それなりの収益がでます。
私は今まで現金で２１５０万円のアパートと
５０００万円のアパートを購入していますが、
今後も現金で収益物件を購入する予定です。
そのため、金融機関から融資を受けにくい
減価償却年数切れの収益物件を購入できます。
一般的に５０００万円以下の収益物件であれば、
売却をする時にすぐに売れる価格帯ですので
購入をしたアパートを売却をする時は、
売れやすいように売却直前に大規模修繕をすればよいです。
ハッキリ言いますが、ＲＣやＳＲＣで築２０年以上の
収益物件を購入した人は、その後の修繕費に苦しんでいる人が多いですね。
ＲＣやＳＲＣは１０年～１５年に一度は、
キッチリと大規模修繕をしなければ、
建物がボロボロになるのです。
そうなりますと、ＲＣやＳＲＣであっても平気で
雨漏りなどが発生をするようになります。
最悪の場合は、「爆裂」をすることもあります。
（爆裂の意味は、検索をして調べてください）
最近では、積算価格が高いのでＲＣやＳＲＣの築２０年以上の物件を
購入する人が多いですが、そのような人は数年後に
建物にボロが出てきて、修繕費が以上に掛かって
悩んでいる人が多くなるでしょう。
木造や鉄骨造は、修繕をするのが簡単ですので、
それほど維持費がかからないのですよ。
大規模修繕（外壁塗り・屋上防水）以外は…。
私は築２６年の軽量鉄骨造のアパートを所有していますが、
今まで一番かかった修繕費は、屋根と共用部の階段の塗装で
６万３０００円でした。
正直私の感覚では、築２０年以上のＲＣやＳＲＣの物件を
購入する人の気がしれません。
どれだけ修繕費と税金が高いか分かっていないのですね。
ＲＣやＳＲＣの大規模修繕費は、数千万円することもざらです。
それだけの修繕費が掛かれば、採算が取れない可能性が高いです。
特にフルローンで購入している人は、お金が無い人が多いので
修繕費を捻出するのが大変でしょう。
そのような事を考えれば、５０００万円以下ぐらいの
木造や鉄骨造の収益物件を現金で購入する事が
どれだけ手堅くて、収益性が高いか、
分かる人には分かる事です。
このような事が分からない人は、
不動産投資に関して勉強不足ですね。
まぁ、不動産会社というのは、
売買をする収益物件が高いほど
仲介手数料が大きくなるので、
積極的に売値が高いＲＣやＳＲＣを
仲介しようとするのですが…。
１億円の収益物件を仲介すると
不動産会社は仲介手数料として、
両手の場合、売主と買主から６１２万円＋消費税分
の仲介手数料をもらえますので
売値が高い物件を仲介したくなりますね。
もし、初めて不動産投資をする人がいれば、
必ず木造か鉄骨造の収益物件を購入する事を
私はおススメします。
築年数に関しては、１９８１年６月以降に建築された
物件であれば、大丈夫ですね。
それ以前の旧耐震法の収益物件は、
地震に脆いので、購入はＮＧです。
このぐらいの事は不動産投資本を３０冊ぐらい
読んで勉強をすれば、誰でも理解できることですから、
不動産投資を始める時は、しっかりと勉強をして
始めて欲しいです。
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