出口戦略を考え、収益物件は基本的に５０００万円以下の物件しか買わない
出口戦略を考え、収益物件は基本的に５０００万円以下の物件しか買わないです。
私は２棟２６部屋のアパートを２棟所有している
専業大家です。
今後も収益物件を買い進めますが、
購入する価格帯というものがあります。
私が購入をする収益物件は、基本的に５０００万円以下です。
これには明確な理由があります。
それは、５０００万円以下の収益物件であれば、
普通の会社員の人であっても購入をする事が
難しくないからです。
ですから、私が自分の所有する収益物件を売却する時は、
５０００万円以下の物件を購入していれば、
売却をする事は難しくない価格帯です。
このような事を考えて、私は収益物件を購入しています。
実際に、私は今まで２１５０万円のアパートと
５０００万円のアパートを購入してきました。
これは、最終的にアパートを購入をして
所有期間を７年以上経ったら、出口戦略として
売却をする事を前提に物件を買っています。
５０００万円ぐらいの収益物件であれば、
現金買いをする人も多いので、
それほど売却をする事は難しくない価格帯です。
これが１億円とか、２億円の収益物件になりますと
簡単に売却ができなくなりやすいです。
そのぐらいの金額の収益物件は、普通のサラリーマンでは
融資が難しい時もあるからです。
このような事を考えて、私は収益物件を購入する時は、
気を付けています。
自分が収益物件を購入して、
一生その物件を保有し続けるのであれば、
購入をする価格はそれほど気にする必要が無いでしょう。
しかし、私は築３０年以上のアパートは
基本的に所有をするつもりはありません。
築３０年になる前に売りに出します。
例え、入居率が高い物件であっても
売りに出します。
そして、新しい収益物件を購入をして
自分の不動産投資のポートフォリオを組み替えます。
そうする事で自分の不動産資産の入れ替えをして
常に新しい物件を所有し続けます。
基本的に５０００万円以下の収益物件しか
購入をしないという事は、ＲＣやＳＲＣなどの構造の
物件は購入をしません。
私が購入をするアパートは、構造が木造か鉄骨にかぎります。
アパートの構造が木造か鉄骨であると
維持費が安いです。
ＲＣやＳＲＣの物件は、税金が高いですし、
維持費が高いですし、節税ができません。
このような事を考えれば、だいたい部屋数が
８～１４部屋ぐらいのアパートを購入するのが
一番コストパフォーマンスが良いと私は考えています。
ＲＣやＳＲＣをフルローンで購入しますと、
想像以上に出費が必要であり、
手元に残るお金が少ないです。
このような事が分かっているので、
私はＲＣやＳＲＣの収益物件には
どれだけ利回りが良くても見向きもしません。
（利回り１００％とかでしたら別ですが…）
不動産投資というのは、あくまでも投資ですので
最終的に利益を確定する事が重要です。
そのために、利益を確定しやすい投資物件（アパート）を
購入する事が、投資を成功させるノウハウです。
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