収益物件を購入する時に建物価格を高くして節税をする注意点 | リタイア生活中のブログ、FIREを株式投資・不動産投資で実現!!

このページには広告が含まれています。

収益物件を購入する時に建物価格を高くして節税をする注意点

収益物件を購入する時に建物価格を高くして節税をする注意点をご紹介します。

不動産投資は税金の戦いと言われています。

これは、すぐに課税所得が多くなるからですが、
しっかりと税金に関して勉強をしていれば、
税金を安くすることができる節税方法があります。

しかし、その節税方法も注意点があります。

不動産投資をするうえで節税をする時は、
収益物件を購入した売買契約の時点で、
８０％は節税が完了をしています。

その理由は、売買契約時、
収益物件の建物価格を高くすることで
減価償却費を多く取ることができるからです。

私は、１棟目の収益物件を購入した時、
建物価格を売買価格の７０％に設定をしました。

２棟目の収益物件を購入した時は、
建物価格を売買価格の６６．６６６％に設定をしました。

このような建物価格は、必ず売買契約書に
建物価格を掲載する事が必要です。

そうしなければ、税務調査を受けた時に
減価償却費を否認される可能性があるからです。

私は、１棟目の収益物件は２１５０万円で購入していますので
２１５０万円×７０％＝１５０５万円の減価償却費があります。

そして、この１５０５万円の減価償却費を７年で償却します。

１５０５万円÷７年＝２１５万円

１年間で２１５万円の減価償却費を計上できます。

この収益物件の家賃収入が１年間で６００万円ぐらいですので、
必要経費などを引けば、ほとんど税金が掛からない所得となります。

ただ、このような収益物件の建物価格を７０％にする
節税方法には、注意点があります。

それは、木造や軽量鉄骨造の減価償却耐用年数切れの
物件を２棟目以降購入する場合は、建物価格を７０％とすると
税務調査を受けた時に、減価償却費を否認される可能性が高い
と言う事です。

これが重量鉄骨造で築１４年ぐらいの物件であれば、
建物価格を６６％ぐらいに設定しても、大丈夫です。

このような事は、先日、私の顧問の税理士さんとお話しして
アドバイスをしていただきました。

このあたりの事は、購入をする収益物件の固定資産税の評価額によって
まったく話が違ってきます。

具体的なケースを例にして、お話しします。

収益物件の売買価格　２１５０万円。

軽量鉄骨造　築２３年　平成元年築
（減価償却耐用年数切れ）

固定資産税評価額　建物３５２万６５３０円　土地９５５万５８５１円　
建物比率３６．９％。

固定資産税按分評価　建物５７１万８５３５円　土地１５４９万５５３７円
（消費税抜き）

税務調査でＯＫな建物価格設定。

売買価格２１５０万円　消費税８％時、建物価格４８％　１０３２万円
土地価格１０３５．４４万円　消費税８％８２．５６万円

注意する点は、建物価格を必ず売買契約書に記載する事です。

もう１つの例です。

収益物件の売買価格　５０００万円

重量鉄骨造　築１４年　平成１０年築

固定資産税評価額　建物１７６６万４７６１円　土地１７２６万６６９６円
建物比率１０２．３％

固定資産税按分評価　建物２４６６万１３３１円　土地２４１０万５６０２円
（消費税抜き）

税務調査でＯＫな建物価格設定。

売買価格５０００万円　消費税８％時、建物価格６６％　３３３３万円
土地価格１４００万３６円　消費税８％２６６．６４万円

注意する点は、建物価格を必ず売買契約書に記載する事です。

木造や軽量鉄骨造で減価償却耐用年数切れ（木造２２年、軽量鉄骨造１９年）
以上の築年数の収益物件の建物価格を７０％に設定できるのは、
自分が所有をする物件の中で１棟だけです。

これが私の顧問の税理士さんの見解です。

２棟目以降に木造や軽量鉄骨造で築１８年や築２２年の収益物件を購入する時は、
建物価格５０％と土地価格を５０％ずつに分ける事は大丈夫です。
（消費税入れて計算をすると建物価格は４８％となります。）

このように意図的に建物価格を固定資産税の按分の以上の価格に上げる時は、
売買契約書に建物価格を記載する必要があります。

以上の事を踏まえて、上手に節税をすると
不動産投資をしても税金地獄から逃れることができます。

税金というのは、奥が深いですから、
税理士という専門家の方に有料でアドバイスをしてもらうと
安心をして節税ができます。

素人では分からないような事を、
専門家は実務で知っています。

ですから、確定申告などは
税理士にお願いをして作成をお願いするべきです。

税理士の不動産所得の確定申告の作成料などは、
１年間で８～９万円ぐらいです。

もし、個人事業主の不動産所得の確定申告をするために
毎月の顧問料を２～３万円取るような税理士は
ボッタクリ税理士です。

そのような税理士には、確定申告をお願いしないで
信頼できる税理士を探すことです。

絶対やってはいけないことは、
インターネットで顧問の税理士を探すことです。

ボッタクリ税理士に引っかかる可能性が高いので、
注意をしましょう。

不動産投資に興味がある方は無料で勉強できます。

こちらからどうぞ
↓　　↓　　↓
不動産投資大百科のレビューと特典

あなたに最適のお金を稼ぐ方法は、下記のアンケートにすべてお答えして、「送信」をクリックすれば分かります。

*必須

*お金を稼ぐ方法に興味がありますか?	興味がある。　興味がない。
*リスクがないお金を稼ぐ方法に関心がありますか?	関心がある。　関心がない。
*働く以外で収入が欲しいですか?	欲しい。　欲しくない。
*負けない投資をしたいですか?	負けない投資をしたい。　投資は興味がない。　そのような投資は信じられない。
*アフィリエイトは、実践していますか?	実践している。　実践していない。
*アフィリエイトで稼げていますか?	稼げていない。　それなりに稼げている。　アフィリエイトをしていない
*稼げるホームページを作りたい?	作りたい。　特に興味がない。　アフィリエイトをしていない。