不動産投資は、築古の収益物件を購入するのが、一番儲かります | リタイア生活中のブログ、FIREを株式投資・不動産投資で実現!!

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不動産投資は、築古の収益物件を購入するのが、一番儲かります

不動産投資は、築古の収益物件を購入するのが、一番儲かります。

これはあくまでも私の考えですが、
現在私は築２５年のアパートを所有していますが、
１４部屋満室経営ができています。

別に、築年数が古いから、入居率が低くなると思いこんではいけません。

不動産投資には、いろいろなノウハウと手法があります。

・新築物件を専門に建てる人。

・ＲＣ・ＳＲＣをフルローンで購入して
　どんどん物件の所有数を増やして、キャッシュフローを大きくする人。

・減価償却費がたくさん取れる築古の収益物件を購入して、
　手元に現金をたくさん残す人。

大きく分けて、３つの方法があります。

この中で、実際に私が実践をしているのが築古の収益物件を
購入して減価償却費をたくさん取って手元に現金を残す方法です。

このような不動産投資の方法ですと、
本当の意味でのキャッシュフローが
大きく取れます。

キャッシュフローには、２つの考え方があります。

１．収入－経費＝キャッシュフロー

２．収入－（経費－税金）＋減価償却費＝キャッシュフロー

私は、
「２．収入－（経費－税金）＋減価償却費＝キャッシュフロー」
を重視しています。

減価償却費というのは、不動産投資では
収益物件の建物の価格が一番大きいです。

減価償却費は、簡単に言えば「見えない経費」です。

そのため、実際には収益物件の建物は
実物では何も減っていませんが、
一定の金額だけ経費として収入から引けます。

このため、減価償却費はそのまま現金として、
手元に残すことができます。

このような事は、法定耐用年数切れの木造や
軽量鉄骨造のアパートであれば、非常に効果が大きくなります。

築２３年以上の木造や築２０年以上の
軽量鉄骨造のアパートは、
最短４年で建物を減価償却できるからです。

実際に、私は築２３年で購入をした
軽量鉄骨造のアパートがありますが、
このアパートの家賃収入は、
建物の減価償却費でほとんど償却されて、
所得税がかかりません。

ただ、収益物件では建物の減価償却費を大きく取ると、
その収益物件を売却をする時に、
譲渡益に対する税金が掛かりやすくなります。

不動産の場合は、５年以上所有をしていれば、
売却益に対して２０％税金が掛かります。

この収益物件の売却益は、３０００万円の収益物件を購入して
３５００万円で売却をしたら、５００万円が
売却益となる考え方で無く、売却金額から建物の減価償却費が
償却された金額分を引いた金額を引いて、
その金額が売却益となります。

例えば、３０００万円のアパートを
建物２１００万円の価格で設定をして
７年間で完全に償却をした場合、
８年後に売却をする時は土地９００万円の価格が
アパートの原価となります。

そして、このアパートを３０００万円で売却をした場合は、
２１００万円が売却益となります。

そのため、２１００万円に２０％の税金が掛かり、
４２０万円の税金を支払う必要があります。

ただ、その分、このアパートを所有をしている７年間は
所得税が掛からない事が多いので、その分節税となります。

このような事が築古の収益物件では可能です。

別に、築古のアパートであるから、
入居者が決まらないと言う事は無いですし、
入居率が悪くなくと言う事もありません。

実際に、私のアパートは築２５年で満室ですが、
周辺にある築１５年ぐらいのアパートでも入居率が
５０％ぐらいの物件はあります。

私のアパートとその入居率のアパートとでは
何が違うかといえば、「設備を最新のものにしてある」

これだけです。

一般的に入居率が悪いアパートの所有者は、
地主の人が圧倒的に多いですが、地主の人は
なぜか、非常にケチであるため、設備の更新などはしません。

さらに、外壁を塗ったり防水工事をしたりすることは、
築１５年ぐらい経っても一切しないのです。

完全に、不動産投資を「ただの相続税対策」としか考えていないです。

不動産投資を「不動産賃貸業」という事業として考えないのです。

そのため、入居率が５０％ぐらいでも、
自分で何とかしようとする気持ちが全くないのです。

世の中の９０％以上のアパートの大家がいまだにこんな考えで
不動産賃貸業をしている現状があります。

このような事を考えれば、不動産投資をしっかりとした
不動産賃貸業と考えて経営をしている人にとっては、
それほど先が見えない業界でもないですし、
どちらかといえば、まだまだ甘い業界といえます。

不動産投資をする事は、
一般の会社経営をしていた人間にとっては、
正直、それほど経営が難しくありません。

普通の経営者としての感覚を持っていれば、
誰でも不動産投資は成功をするものです。

これが私の本音です。

まぁ、それができない人が圧倒的に多いのですが…。

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