家賃収入月２０００万円で社長としての役員報酬が月５０万円…
家賃収入月２０００万円で社長としての役員報酬が
月５０万円という事実を知りました。
先日、とある不動産投資セミナーに参加をしてきました。
そこで驚愕の事実を知りました。
やはり、現金で事業をすることが
一番儲かりますね…。
この不動産投資セミナーは、
ブログやセミナーをやっていない人で
ものすごい大家がいるという触れ込みであったので、
参加をすることにしました。
しかし、結果として、私にとっては反面教師となる
セミナーとなり、ある意味非常に有意義でした。
今回、セミナーの講師をしていた人は、
平成２７年２月時点で、１５棟の収益物件を所有して
部屋数が約３５０戸、借入金は約２１億円、
満室家賃想定は１年間で２億４０００万円です。
すべて法人名義で収益物件を購入しております。
そして、転売を２年間で７棟行っており
それでかなりの利益を稼いでいる人でした。
２年で３億円の転売利益です。
しかし、これだけの家賃収入と転売利益を稼いでいる人が
なんと、社長としての役員報酬が月に５０万円。
奥さんも給料をもらっているのですが月に２０万円。
家族で月７０万円の給与しかもらっていません。
家賃収入が満室想定で１年間に２億４０００万円もある人が…。
（苦笑い）
これは単純にすべて借金で収益物件である一棟もののマンションを
購入しているからです。（借金は２１億円）
もし、現金で購入をしていれば
ものすごく儲かっているでしょうが、
まぁ、現金２１億円も用意できる人は
世の中ほとんどいません。
今回、セミナーの講師をされた方は、
正直言って、「綱渡り」でたまたまこれまで
破たんをしないで上手くいっているだけの人の印象が強いです。
かなり、危ない橋を渡っています。
（本当に危ない橋です。私は絶対にしない事です）
まぁ、アベノミクスで金融機関にお金が余るだけ余っているので
融資を受けることができたわけですね。
その融資を受けながら、自転車操業で不動産賃貸業を
今までやってきて、現在約４年がたっています。
私としての衝撃の事実は、家賃収入が月に２０００万円もあって
報酬が奥さんと合計をして月に７０万円しかない事ですね。
（これは懇親会で語っていました。）
やはり、借金が２１億円もありますと、
本当の意味での利益を出すことができないですね。
何故かといいますと、借金の返済金は利息以外は
経費として計上できないからです。
ですから、借金の返済金は利息以外は売り上げとなり
法人税がかかります。（法人の場合）
やはり、フルローンで収益物件を購入しますと
本当に儲からないことが良く分かります。
初心者を食い物にしている投資家Ｋも
年間の家賃収入が６５００万円あって
キャッシュフローが１５００万円と言っていました。
これはすべてフルローンで収益物件を購入していますが、
所得税、住民税、事業税、固定資産税などを支払えば、
年間５００万円以下程度しか、手取りの家賃収入がないでしょう。
いかに、借金をして事業をすることが
儲からないことか、はっきりと実態を示しているものです。
私は現金で不動産投資をしていますが、
家賃収入の５０％は手取りでお金が残ります。
大体、家賃収入年間約１３００万円ぐらいですが
所得税、住民税、固定資産税などを支払って
６５０万円ぐらい手元にお金が残っています。
「どれだけ不動産投資の事業を拡大しても
借金で拡大をしている限り、借入先である
金融機関を儲けさせているだけに過ぎないな」
これが私の正直な感想でした。
このセミナーが終わった後、懇親会にも参加しましたが、
現在、サラリーマンでアパートの大家をしている人は
ものすごく勉強不足の人が多かったです。
簡単に言えば、利回り１５％ぐらいでは、
借金をして物件を購入をしても、儲からないということです。
しかし、よくよく話を聞いていきますと、
そのような事を言う人は、まず、賃貸需要がある
立地に収益物件を購入していません。
ですから、空室が１年以上発生をしている
状態が長く続いています。
そのうえ、空室だらけの立地で収益物件を
購入しているので、家賃が安い場所でしか
物件を購入できていません。
利回りばかりに気を取られて、賃貸需要を調査していない
リサーチ不足ですね。
それでリフォームには、１部屋当たり数十万円以上の
お金を掛けているから、儲かるわけがありません。
そして、家賃が駐車場込みで月に２万２０００円という
立地条件です。
これだけ家賃が安ければ、儲からないのも理解できます。
そのような人を懇親会に参加をして
複数の人から話を聞くことができました。
う～ん、不動産賃貸業という事業を
非常に甘く見ているようですね。
それでいてサラリーマン大家の人は、
早くリタイア（サラリーマンを卒業）したがっています。
しかし、現在の状況ではとてもではないですが
サラリーマンをやめれる状況ではない人が
多いですね。
まぁ、収益物件を購入して、管理会社に管理を任して、
不動産会社や管理会社に半年に一回ぐらいしか
訪問をしない人が多いですから、
そのような人には、管理会社や不動産会社も積極的に
入居者募集を優先的にしてくれるわけがないですね。
私などは、必ず月に一回は自分のアパートの管理をお願いしている
管理会社と入居者募集をお願いしている不動産会社に
差し入れを持って顔を出しています。
なぜ、このような事をしているかといいますと、
自分の物件を管理会社や不動産会社に覚えてもらうためです。
このぐらいの事もしない人は、そりゃ空室が埋まりません。
今回のセミナーに参加をして、
本当にいろいろな意味で反面教師として
参考になる実りのある事が多かったです。
まぁ、一年に一回ぐらいは
不動産投資セミナーに参加をしてみるものですね。
表面的に上手くいっている人の内情と
上手くいっていない人の実情が良く分かります。
私は改めて、自分の現金で不動産投資をする方法に
間違いがないことを確信が持てました。
やはり、地道にコツコツとやることが間違いないですね。
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