空室対策で不動産会社に営業するときの注意点
アパートの大家が、空室対策で不動産会社に営業するときの注意点をご紹介します。
空室対策として、先日、購入した三重県鈴鹿市のアパートの４部屋の空室を埋めるために、賃貸仲介不動産屋に空室対策のため営業をしてきましたが、不動産投資本に書いてあることと、まったく違う現実を経験しましたので、ご紹介します。
不動産投資をしていますと、空室というのは必ず発生しますので、空室対策というのは、必ず必要です。
不動産投資の空室対策のマニュアル本で有名なのは、下記の本です。
この空室対策に書かれている内容が、少なくとも鈴鹿市では、まったく違った現実で、賃貸仲介不動産会社が空室の募集の手続きをしています。
上記の空室対策の本の内容が、間違っているのか、鈴鹿市特有の賃貸不動産会社の慣習なのかは分かりませんが、ご紹介します。
私の所有している三重県鈴鹿市のアパートは、Ｍという管理会社に管理を委託しています。
そのため、空室対策として、空室を募集する場合は、専任募集でＭ管理会社に、入居者の募集をお願いしています。
私が空室対策として、入居者募集のため、Ｍ管理会社以外の賃貸仲介不動産会社に、空室対策のため空室の募集をすることになりました。
ここで、上記のマニュアル本には、このように書かれています。
「空室対策として、入居者の募集を、専任募集でする場合は、専任の不動産会社以外が入居者を募集する際は、専任募集をお願いしているＭ管理会社に入居者が決まった場合は、常に仲介手数料を１ヶ月分支払わないといけない。」
私は、この上記のマニュアル本を読んで、その内容を真に受けて、空室対策として、Ｍ管理会社以外の他の賃貸仲介不動産会社に、空室対策のため、入居者の募集をお願いして回りました。
その時に、他の賃貸仲介不動産会社と、少し話が噛み合わない点がありました。
どのような点が噛み合わなかったのか?
それは、他の賃貸仲介不動産会社が、私の空室の入居者を契約に結び付けたときは、仲介手数料を自分の会社で取ると言ったのです。
私は、「専任募集で、Ｍ管理会社を通しての契約となりますので、仲介手数料は、Ｍ管理会社がもらうことになります。」
このように言いましたが、他の賃貸仲介不動産会社からは、その仲介手数料の話は棚上げされ、空室の募集をする手続きを事務的に進められました。
このような対応を、すべての他の賃貸仲介不動産会社から受けました。
私は、空室対策として、すべての賃貸仲介不動産会社に空室の募集の依頼をした後、自分のアパートを管理しているＭ管理会社に電話をしました。
そして、Ｍ管理会社以外で、空室対策として、他の賃貸仲介不動産会社が空室の入居者を決めた時のＭ管理会社の手数料の取り分を聞きました。
その結果、Ｍ管理会社の回答は、「私共以外の他の賃貸仲介不動産会社で、入居者と契約をするときは、手数料は一切もらいません。」
このような返事が返ってきました。
下記のマニュアル本に書かれいる内容とは、まったく違った現実で、実際には賃貸仲介不動産会社の手数料は決まっているのです。
この上記の本の著者は、自分で不動産管理会社・不動産投資会社を経営していると、経歴には書かれています。
しかし、空室対策として、専任募集の時の本に書かれている内容と、鈴鹿市の専任募集時の他の賃貸仲介不動産会社に空室対策で、入居者募集をお願いする場合の賃貸仲介不動産会社の手数料の取り分は全く違っているのです。
このような内容の違いは、鈴鹿市の賃貸仲介不動産会社の独特の習慣で違うかもしれません。
また、上記の本の内容がでたらめの事が書かれているのかもしれません。
どのような事があるにしろ、いろいろなマニュアル本に書いてある内容と、現実は大きく違うということは、改めて認識できました。
不動産投資に限らず、アフィリエイト・株なども、いろいろなマニュアル本が発売されていますが、基本的に本に書いてあることは、すべて正しいとは思わないほうがいいです。
今後は、マニュアル本に書いてある内容を鵜呑みをせずに、いろいろな現実の実務的な手続きを知って、行動しなければ大変な事になると、私は身に染みて感じました。
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