金利４．５％のスルガ銀行で不動産投資をした結果…
金利４．５％のスルガ銀行で不動産投資をした結果、
すぐにまったく儲からないと気付く人は多いですね。
現在、私の手元に名古屋市の売り収益物件の情報が
入ってきていますが、売主はスルガ銀行で融資を受けて
平成２５年５月に物件を購入して、約１年半年で売りに出しています。
この物件は、利回りが約１０％の物件です。
売主はフルローンで購入をしていますが、
物件を購入してわずか１年半で売りに出しています。
物件価格は１億６０００万円で売りに出しています。
（物件が分からないように価格は改ざんしています。）
売主がこの物件を購入した価格は、１億５千万円です。
たぶん、売主はこの物件を購入をして、初めて確定申告を終えて
ほとんど手元にお金が残らない事に気づいたのでしょう。
ですから、現在の不動産投資市場が過熱をしているこの時期に、
売り逃げをしようと考えているのでしょう。
この物件は、家賃収入が１年間で１５００万円あります。
しかし、購入金額１億５０００万円を金利４．５％で
フルローンで購入をしているので、融資期間を３０年と考えると
融資の返済金額は、毎月７６万２７円です。
だいたい、維持費が家賃収入の２０％必要ですので
月１２５万円×０．８＝手取りの家賃収入１ヶ月間で１００万円
手取りの家賃収入から融資の返済金額７６万２７円を
支払った手取りの金額が
１００万円－７６万２７円＝２３万９９７円です。
１年間で手取りが２８７万９６７６円です。
さらに、固定資産税だけで８２万３１６１円の支払いです。
２８７万９６７６円－８２万３１６１円＝２０５万６５１５円
減価償却費が１年間で約２９０万円ですので、
２０５万６５１５円－２９０万円＝－８４万３４８５円の赤字です。
実際には減価償却費がありますので、
手元に残る金額は１年間で２０５万６５１５円となりますが、
ただ、融資の返済金で経費となるのは金利の部分だけです。
ですから、融資金額に対して最初の金利が５６万２５００円ですので、
元本分１９万７５２７円は課税収入となります。
１９万７５２７円×１２ヶ月＝２３７万３２４円
（現実には元本分は毎月上がります。）
１年間で課税所得が２３７万３２４円－８４万３４８５円
＝１５２万６８３９円となります。
課税所得税分だけの所得税と住民税を支払う必要があります。
最終的には１億５０００万円借金をして、一年間の手取りの金額が
約２０５万円以下しかなければ、何をやっているか分かりません。
参考までに、スルガ銀行で不動産投資の融資を受けますと
金利が４．５％ですので、１憶５０００万円の融資を受けた場合、
最初の支払金利は、返済金７６万２７に対して、
金利が５６万２５００円です。
返済金に対して利息は７４％です。
もう、これだけ返済金に対して利息が多いと
スルガ銀行を儲けさせるために、
不動産投資をしているようなものです。
このような事をこの物件の売主は感じたのでしょう。
この物件を購入して１年半で売却です。
世の中には、スルガ銀行を活用して
たくさん借金をして不動産投資をしようという人がいますが、
そのような人は、本当に高い金利の借金をして
不動産投資をする恐ろしさが分かっていません。
ただ、現在の不動産投資市場の過熱により、
そのような考えをしている人が非常に多いのが現状です。
不動産投資のような事業性の強いものは、
一番儲かる方法は、現金で収益物件を購入して
手堅くやる事です。
しかし、現金が手元に無いようであれば、
借金をして不動産投資をする必要があります。
ただ、それでも金融機関の審査がユルイからといって
金利が高い金融機関で融資を受けて、不動産投資をしますと
金融機関を儲けさせるだけの自分が儲からない
投資となります。
そのような投資方法は、数年後には破綻をする事が多いです。
これから不動産投資を始める人は、
このような事を知っておくだけでも
自分が破綻をするリスクを大きく減らすことができます。
そのためには、しっかりと不動産投資に関して
勉強をする必要があります。
一番やってはいけないことは、
早くサラリーマンをリタイアしたいために
高い金利でフルローンで低い利回りの収益物件を
購入する事です。
このような人が最近では非常に多いです。
これから数年後には、そのような人は破綻予備軍として
購入をした収益物件を投げ売りする可能性が高いでしょう。
そのような事が無いように
不動産投資をする時は、焦らず、
自分の明確な基準を持って投資をする事が必要です。
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