不動産投資市場が過熱している時期は、長く続かない
不動産投資市場が過熱している時期は、長く続かないです。
私は、投資家として株式投資を１１年、
不動産投資を１２年ほど市場を見続けてきて
必ず過熱をしている市場は暴落をしていることを
実感しています。
現在、不動産市場は過熱しています。
完全なミニバブル状態です。
そのような状態になったのは、
日銀が金融緩和をして、
お金が市場にダブついているからです。
その結果、金融機関にお金がものすごく余って
融資先を探すのに苦労をしています。
そのような事もあって、手軽に担保が取れる
不動産投資物件に融資をする事が
手軽に融資金額を金融機関が増やす方法として
取り入れられて実践されています。
このため、地方の収益物件であっても
積算があれば、採算を度外視で
平気で金融機関が融資をしてきます。
利回り１０％ぐらいの地方のアパートであっても
金融機関はフルローンで融資をしている現状があります。
しかし、そのぐらいの低い利回りでフルローンで融資を受けて
不動産投資をしても、５年後、１０年後には、
借金を返済をするのがきつくなって、
自分の給料から持ち出しを借金を返済をする状況になる事は
明白です。
金融機関もある程度の年収（５００万円以上）ある人であれば、
採算が取れないような収益物件であっても
給料から補てんをして借金を返してもらえばＯＫ
このような考えで平気で融資をしています。
ここ１～２年ぐらいで不動産投資に興味を持った人は、
すぐにでも収益物件を購入をしたいと考えている人が多いですが
現在の状況では２～３年ぐらいは本当に良い物件以外は
購入をしない気持ちで様子を見た方が良いでしょう。
そのぐらい収益物件の売り出し価格が高い＝利回りが低い＝採算が取れない
という図式が成り立ちます。
私は三重県伊賀市のアパートを利回り約１３％で
５０００万円現金で購入をしています。
これは、キャッシュフローを増やすためでしたが
フルローンでは購入をしなかったです。
あくまでも「現金」で購入をするので
買っただけの話でして、
もしフルローンで購入をしたら、手元にあまりお金が残りません。
不動産賃貸業という事業は、現金でアパートを購入をして
アパート経営をしますと、非常に儲かりますが
借金をして、アパート経営をしますと、
それほど儲かりません。
逆に薄利であると言う事は、多くのフルローンを利用して
不動産投資をしている人の意見です。
現在の利回りが低い物件をフルローンで購入をしていては
いずれ、破綻をする事が目に見えています。
まぁ、それだけサラリーマンを早く辞めてリタイア生活をしたい人が
世の中多い現状が現在の不動産投資の人気を過熱させているのですが、
そのようなミニバブルの状態は長く続きません。
投資市場というのは、不動産や株式に通じることですが
だいたい、１０年に一度、暴落をします。
最近ではリーマンショックが暴落をした時ですし、
ユーロ危機などもそうでした。
必ず投資市場というのは、暴落をするのですよ。
そのような市場が暴落をしている時が
投資をするチャンスです。
非常に割安（高利回り）に収益物件を購入できる
バーゲンセールの時期は、市場の暴落によって
必ず到来をするのです。
それまで、自分の自己資金を使わずに貯めている人間が
暴落によって収益物件のバーゲンセールの時期に
非常に割安で物件を購入をできて、大きく儲けることができるのです。
このような事は投資を１２年もしている
人間であるから分かる事です。
投資市場が過熱をしている時は、
人気のスゴサに踊らされずに、
購入をしたい収益物件をしっかりと分析をして
採算が取れる物件だけ購入をする気持ちで
市場を見ることが重要です。
不動産投資は、数千万円～数億円のお金を使って投資をします。
そのため、失敗をしたときのダメージは非常に大きいです。
人生のやり直しがきかないぐらいのダメージを受ける
不動産投資をするぐらいなら、投資をしないほうがましです。
しかし、このような事を言っても、
投資の初心者はまったく意味が理解できない人が多いでしょう。
そのような人は、勝手に痛い目にあえばいいのです。
採算が取れなくなって、物件を投げ売りせざる得ないような状態になった人から
収益物件を足元を見て安く購入するのが洗礼された投資家の行動です。
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