中古アパートなどの収益物件を購入するときに調査する事
中古アパートなどの収益物件を購入するときに調査する事があります。
不動産投資をするために、物件を購入するときに、いろいろな面で調査をしなければ、とんでもない物件を購入することになります。
収益物件を購入するときは、必ず現在の賃貸状況を仲介不動産会社から教えてもらいます。
そのような賃貸状況が紙に書かれているものとレントロールといいます。
例えば、１Ｋ×１０部屋の収益物件であれば、現在は１０部屋中７部屋埋まっていたとします。
そうしますと、各部屋ごとの家賃収入が書かれている表（レントロール）を確認しますと、間違いなく各部屋によって、家賃収入が違います。
例えば、１０１号室の部屋が家賃３万５０００円としまして、１０２号室の家賃が４万円ということがあります。
このような部屋ごとの家賃の違いは、一般的な事です。
そして、中古アパートなどの収益物件を購入するときに、調査をするのは、現在の家賃の相場です。
これは、現在の購入を検討している中古アパートの家賃が、現在の相場である家賃より高いケースがよくあるのです。
そのため、収益物件を購入するときは、現在の家賃の相場で計算をして、購入価格を決める必要があるのです。
不動産を購入するときの鉄則ですが、言い値で購入するのは、絶対にしてはいけないことです。
不動産の価格は、あくまでも売主さんの言い値であって、その値段から交渉を開始しますという意味なのです。
もちろん、売主さんの中には、１円たりとも値段の交渉に応じない人もいます。
しかし、多くの売主さんが、値段の交渉には応じることを知っておくべきです。
そこで、中古アパートなどを購入するときに、値段の交渉の根拠を示すには、現在の家賃の相場を伝えることが、一番中古アパートの値段の交渉がしやすいです。
そのために、家賃の相場を知る方法ですが、これはインターネットで簡単に調べることができます。
まず、一番簡単に調べられるのがＹａｈｏｏ！不動産です。
Ｙａｈｏｏ！不動産は、使い方は簡単です。
ここで家賃の相場を調べるには、購入を検討している市町村区の全体の家賃の相場をまず調べます。
そして、自分が購入を検討している中古アパートなどの収益物件の近くの駅周辺の家賃を調べます。
例えば、購入を検討している不動産の場所が、名古屋市千種区であれば、１Ｋの家賃の相場は、安いところで２万５千～３万円前後です。
さらに、一番近くの駅が、地下鉄の池下駅であれば、安いところで２万５千～３万円前後です。
大体、両方の家賃の相場が同じですので、家賃２万７０００円程度で、計算して、購入を検討している中古アパートなどの収益物件の値段の交渉をします。
この名古屋市の中古アパートの購入をするときの交渉であれば、家賃２万７０００円×１０部屋×１２ヶ月＝３２４万円
３２４万円が、購入を検討している中古アパートの年収となります。
あとは、不動産の築年数にもよりますが、３２４万÷０．１５（利回り１５％）＝２１６０万円
この２１６０万円を１つの目安として、中古アパートなどの収益物件を購入するときの値段の交渉の材料とします。
現在は家賃の下落している地域が多いので、現在の家賃相場を知って、中古アパートなどの収益物件を購入することが必要です。
不動産会社が収益物件の広告に載せている利回りというのは、昔の高い家賃の相場で計算をしていることが多いです。（意図的にしているかどうかは知りません。）
自分が損をしないためにも、自分が購入を検討している地域の家賃相場は、しっかりと調べるものです。
そして、できれば、複数の不動産のサイトで調べれば、精度がより上がります。
私がよく使う不動産の家賃の相場を調べるサイトをご紹介します。
・ホームズ
・エイブル
・ミニミニ
上記の５つのサイトで調べれば、家賃の相場は簡単に分かります。
今の時代、インターネットを使えば、いろいろな情報が手に入ります。
中古アパートなどの収益物件を購入する時は、まずは、徹底してインターネットで調べて、自分が購入するに値するか、ふるいにかけるのが、一番効率的な方法です。
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