川や海に近い収益物件を購入する事は、ＮＧ
川や海に近い収益物件を購入する事は、ＮＧです。
私は、三重県鈴鹿市と三重県伊賀市に２棟２６部屋の
アパートを所有しいている専業大家です。
アパートの家賃収入だけで、毎月１００万円を超えています。
今後も物件を購入して増やす予定ですが、
絶対に購入をしない立地条件があります。
その立地条件というのは、川や海に近い収益物件です。
川や海に近い中古アパートを購入しますと、
いろいろな事で大変です。
まず、川に近い収益物件は、
「川が氾濫をして浸水をする可能性がある。」
と言う事です。
このような事を言いますと、
「火災保険でリスクを軽減できる。」
という人がいますが、世の中、そんなに甘くないです。
火災保険で浸水が適用されるのは、ほとんどないです。
浸水で火災保険が適用されるのは、
「床上浸水または地盤面より４５ｃｍ以上の浸水」
です。
そして、
「建物または家財それぞれの時価の３０%以上の損害」
が必要です。
この「建物または家財それぞれの時価の３０%以上の損害」
になることが、ほとんどの場合ではありません。
そのため、火災保険で浸水によって
適用されることがほとんどないのです。
このため、川の近くの収益物件を購入をする事は、
非常にリスクが高いのです。
特に、最近では日本が亜熱帯化をして、
豪雨が頻繁に起きています。
これからは、どのような河川でも
氾濫が起きる可能性があると
考えるべきです。
少なくとも私はそのように考えています。
そのため、自分が購入をしたい
収益物件の近くに川があった場合は、
収益物件が３～５ｍ以上の高台に無ければ、
絶対に購入をしません。
では、川から自分が購入をしたい
収益物件の標高差を知るにはどうすればいいのか？
これは、インターネットで簡単に知ることができます。
このマピオンの地図には、
カーソルの位置の標高が自動的に表示されます。
そのため、自分が購入をしたい
収益物件の近くに川があった場合は、
川と物件の高低差を簡単に調べることができます。
最終的には、自分が購入したい収益物件を直接見に行って、
しっかりと現地を調べて購入する事が基本ですが、
ワザワザ現地まで行かなくても、マピオンを使えば
簡単に自宅で収益物件が高台にあるか、どうかという事が分かります。
次に、海に近い収益物件ですが、まず、塩害がヒドイです。
海に近い収益物件は、外壁や階段などがすぐに傷みます。
このため修繕費が非常に多く掛かります。
給湯器なども壊れやすくなります。
また、私は現在、愛知県・三重県で収益物件を探していますが、
海に近いと津波の心配があります。
愛知県・三重県では、東海地震・東南海地震が発生をして
大きな津波が来ると言われています。
海の近くに自分が収益物件を持っていれば、
大地震が発生をしたときは、津波で収益物件が
流される可能性もあります。
そのような時は、地震保険に加入をしていれば、
損害は保険から降りる予定ですが、
地震保険は１つの地震の災害で、最高５兆円という
支払い限度額が法律で決まっています。
このような事を考えれば、私はあえて海の近くの収益物件を
購入したいと思いません。
川や海の近くの収益物件を持っていると、
災害が発生をする時は、おちおち寝られたものではありません。
特に川の近くに収益物件を持っていると、台風が来るたびに
心配をする必要があります。
実際にそのような心配を毎回しているアパートの大家を
私は知っています。
そのような心配をしないように、川の近くや海の近くの収益物件を
購入をするのは、私はＮＧとしています。
（川の近くでも高台であれば、ＯＫ）
このような考えで自分なりのリスク回避をして、
不動産投資をして専業大家をしています。
アパートやマンションなどの収益物件は、
数千万、数億円の値段がするものです。
それだけの金額をする物を購入をして、
万が一、物件がダメになれば、
一生台無しになるほどのダメージを受けます。
このぐらいのリスクを意識して、不動産投資をするべきです。
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