空室を埋めるために過剰なリフォームは不要
空室を埋めるために過剰なリフォームは不要です。
私は、２０１１年７月から専業大家をしています。
最初の頃は、空室を埋めるのに苦労をしていましたが、
ある程度ノウハウを理解できるとそれほど空室を埋めるのに
苦労をしなくなりました。
不動産投資セミナーなどで懇親会に参加をして
いろいろなアパートの大家さんの話を聞く機会があります。
実際に、他のアパートの大家さんの話を聞いていますと
びっくりするぐらい空室を埋めるために
リフォーム費用を支払っていることが多いです。
そのため、「儲からない」と言っている大家さんが
かなり多い現状があります。
私の場合は、今まで空室が発生をしても
退去をした後の部屋をきれいにするために
クリーニングをしたことはあっても
大がかりなリフォームをしたことは１度もありません。
それでも、ここ１年半ほどは空室が発生をしても
１ヶ月半以内に空室に新しい入居者が決まっています。
１ルームの部屋に数十万円もリフォームをして
採算がとれるのでしょうか？
私は採算をとるのが簡単ではないと思います。
しかし、多くの大家さんは管理会社の言いなりで
１部屋数十万円もするリフォームをして
何とか空室を埋めようとしています。
ただ、それだけの金額でリフォームをしても
なかなか空室が埋まらないとぼやいています。
これは根本的に、リフォームをするしないの問題で
空室が発生をして、新しい入居者が決まらないだけの
ような気がします。
根本的に、賃貸需要がない地域にあるアパートを購入しても
なかなか空室が埋まらないのが当然のことです。
ただ、そのような物件を平気で購入している人が多いです。
なぜ、そのような物件を購入しているかと言いますと
単純に利回りが良いからです。
それだけの理由で借金をしてアパートを購入している
アパートの大家さんがものすごく多いです。
どれだけ利回りが高い物件であっても
賃貸需要がない地域の物件は購入はＮＧです。
このようなことをわかっていない人が多いです。
ですから、家賃が月１万８０００円から２万２０００円の
アパートを購入したりして、なかなか空室が埋まらないと
嘆いている人が意外なほど多いです。
アパートを購入するときに、しっかりと賃貸重要があるかどうかを
調査していないからですね。
完全に、購入前の調査不足です。
どのような地域であっても、賃貸住宅の供給過多の
地域もありますし、賃貸住宅が不足をしている地域もあります。
例え、東京都２３区内であっても、空室率が高い場所がありますし
１０万人ぐらいの地方都市であっても入居率が高い場所もあります。
このような事は、購入をしたい物件がある地域の不動産会社に
電話でその物件の賃貸需要は良いか、悪いか聞けば、
ほとんどの場合は、教えてくれます。
エイブル・ミニミニ・アパマンショップなどの店舗に
電話をするだけで、賃貸需要の調査はできるのです。
このようなことをしないで物件を利回りだけで判断をして
購入をするから、空室が長い期間発生をして
悩む原因を作るのです。
不動産投資をするには、数千万円以上のお金が必要に
なることがほとんどです。
そして、そのお金を支払う責任は自分にあります。
借金をして、物件を購入する場合には、
万が一借金を返済できない場合は、
自分で何とかしないといけません。
このようなことは言葉では、分かっていても
いざ、借金を支払うのが苦しくなってくると、
本当に自分がどれだけ大きな責任を背負っているか、
いやでも実感できるようになります。
不動産投資は、一回失敗をすると
ほとんど復活をすることができないぐらい
大きなダメージを受けることになります。
ですから、慎重に調査をして
物件を購入することが必要です。
これが分かっていないから、
アパートを購入後に空室で悩むのです。
そのような事が無いように、物件を購入するときは、
しっかりと事前調査をすることが必要です。
そうすれば、数十万円もするリフォーム費用を
支払って空室対策をする必要がないです。
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