採算が取れない収益物件を購入しても…
採算が取れない収益物件を購入しても、どうしようもないと思うのですが…。
先日、某県某市（東海３県）の売り物件が出たので
購入検討をしようとして、いろいろ調査をしていたのですが、
所有をするとお金がいろいろかかる物件でしたので
当面は放置をしようと考えてました。
そうしましたら、物件が公開をされて３日で買い付けが入りました。
最近は、物件が売れるのが早いですね。
それも４０００万円以下で利回り１１％以下の
アパートをフルローンで購入する人が多いです。
しかし、そのような物件をフルローンで購入をすると
ほとんど手元にお金が残らないことが多いです。
このような事を分かっていない人が非常に多いです。
先日、私が購入を検討した物件は、
築１２年ぐらいで軽量鉄骨造、
１Ｋ×８部屋、立地は良い、
都市ガスで下水は浄化槽。
このようなスペックでした。
（都市ガスで下水が浄化槽というのは
典型的にコストが掛かる物件です。）
家賃の相場は４万円ぐらいですので
月収は満室で３２万円です。
価格は３５００万円前後で、
利回りが１１％ぐらいです。
この物件をフルローンで購入しますと、
金利が２％で返済期間２０年で融資を受けますと
毎月１７万７０５９円の返済となります。
家賃収入に対して返済比率が５５％です。
重要なことは、家賃収入が毎月３２万であっても
手取りで３２万円受け取れるわけではありません。
管理会社の管理料や修繕費の積み立てなどを計算すると
家賃収入の８０％ぐらいしか、手取りの家賃収入を
受け取ることができません。
ですから、３２万円×８０％＝２５．６万円
これが毎月の手取りの家賃収入となります。
この２５．６万円という金額からローンの返済金
１７万７０５９円を支払うことになりますから、
実際の返済率は約６９％となります。
そのため、毎月のキャッシュフローが約７．８万円となります。
これに固定資産税や浄化槽のコスト（年間１３万円前後）
これから給湯器などが壊れますから、そのコスト（１台１３万円前後）や
数年後には大規模修繕（１５０～２００万円前後）などが必要になります。
そのうえ、所得税や住民税を支払う必要がありますので、
さらに、手元にお金が残らないです。
結局、フルローンで購入をした場合は、ほとんど手元にお金が残らずに
何のために不動産投資をしているのか、分からなくなります。
もう、銀行を儲けさせるために不動産投資をしているようなものです。
このような事は、売り物件の明細を見て
スペックを見れば、コストが掛かる物件であるか、
どうか、経験がある人であれば、分かるものですが、
最近のアパートの大家になりたい人は、
本当に勉強不足であるために、すぐに売り物件があれば、
飛びつきます。
東京都２３区内の利回り１１％の売り物件と
地方都市の利回り１１％の売り物件では、
賃貸需要の環境が全く違うことを理解できていないと
とんでもない高値掴みをすることになります。
最近では東海３県の地方都市の収益物件を
東京や大阪の人が、物件を見ないで買い付けを入れて
購入をする人が多いですが、そのような人は
数年後、自分がとんでもないことをしたことを
身を持って痛感をすることでしょう。
そして、そのような人が自分の所有物件を
いずれ投げ売りすることになる可能性が高いと思います。
まぁ、このような事は、どれだけ口頭で言っても
実体験をしないと多くの人は理解できないのです。
現在、地方都市で利回り１１％程度のアパートを
フルローンで購入をしている人は、
早くサラリーマンをリタイアしたくて、
不動産投資を始める人がほとんどでしょう。
結局そのような人は、不動産会社のいいカモとされるのです。
不動産投資のことをしっかりと勉強をしないで
どれだけ自分の手元にお金が残るか計算ができないと
意味がない不動産投資をすることになります。
意味がないどころか、税金を支払ったら
自分の給料を持ち出ししないと
いけない事態になる可能性も大きいです。
不動産投資というのは、アパート経営という事業です。
収支が取れる事業をしなければ、
自分が損をすることをよく理解しておく必要があります。
そのためにも、不動産投資の勉強をしっかりとしておくべきです。
そうしなければ、いつまで経っても
サラリーマンをリタイアできませんし、
不労所得を手にすることができずに、
不動産投資をして苦労所得をすることになります。
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